전세 연장 계약서, 꼭 작성해야 할까요?

전세 계약이 만료될 때, 집주인과 세입자는 계약을 연장할지, 새로운 조건으로 재계약할지를 결정해야 합니다. 이때 전세 연장 계약서를 꼭 작성해야 하는지 궁금해하는 분들이 많은데요. 결론부터 말하면 전세보증금이 변동되는지 여부에 따라 달라집니다.

이번 글에서는 전세 연장 계약서를 언제 작성해야 하는지, 작성할 때 주의해야 할 점을 상세히 알려드릴게요.

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1. 전세보증금이 그대로일 때

전세보증금이 변하지 않는다면 계약서를 새로 작성할 필요가 없습니다.

• 기존 계약서의 확정일자 효력도 그대로 유지됩니다.
• 임대인(집주인)과 임차인(세입자)이 따로 계약서 갱신 절차를 밟지 않아도 자연스럽게 계약이 연장됩니다.

📌 묵시적 갱신이 적용되는 경우
전세 계약이 만료되기 전에 양측이 별다른 의사 표시를 하지 않으면 묵시적 갱신이 적용됩니다.
✔ 임대인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 연장 여부를 통보해야 합니다.
✔ 임차인은 계약 만료 2개월 전까지 연장 의사를 밝혀야 합니다.
✔ 만약 이 기간이 지나면 자동으로 기존 계약 조건 그대로 2년 연장됩니다.

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2. 전세보증금이 낮아졌을 때

전세 가격이 내려간 경우에도 반드시 새로운 계약서를 작성할 필요는 없습니다. 다만, 보증금이 낮아졌다는 기록을 남기는 것이 중요합니다.

✅ 방법: 기존 계약서에 연장 기간과 변경된 보증금을 기재한 후, 임대인과 임차인이 함께 서명합니다.
✅ 이렇게 하면 계약서를 다시 쓰지 않고도 보증금이 변경되었다는 증거를 남길 수 있습니다.
✅ 확정일자는 새로 받을 필요 없습니다. 기존 계약의 확정일자가 그대로 유지됩니다.

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3. 전세보증금이 올랐을 때 (📌 반드시 계약서 작성 필요!)

전세보증금이 인상된 경우에는 기존 계약서만으로는 효력이 인정되지 않습니다.
📌 이때는 반드시 ‘변경 계약서’를 작성해야 합니다.

예를 들어 기존 전세보증금이 1억 원이었는데, 1억 2천만 원으로 인상되었다면?

1. 기존 계약서에 추가 금액을 반영한 변경 계약서를 작성해야 합니다.
2. 새로 추가된 2천만 원에 대해 확정일자를 다시 받아야 합니다. (기존 확정일자는 1억 원까지만 보장)
3. 계약 연장 전, 등기부등본과 건물대장 확인은 필수!
   • 계약 기간 동안 건물주가 대출을 받아 근저당이 설정되었을 가능성이 있기 때문입니다.
   • 새로운 확정일자를 받기 전, 우선순위가 밀리지 않는지 꼭 확인해야 합니다.

📌 확정일자란?
확정일자는 전세 계약을 한 날짜를 공적으로 증명하는 도장입니다.
전세금을 안전하게 보호받기 위해서는 꼭 받아야 합니다.

✅ 확정일자 받는 방법

• 전세 계약서를 들고 동사무소(주민센터) 또는 법원 등기소 방문
• 몇천 원 정도의 수수료로 간단하게 받을 수 있음

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4. 전세 계약 갱신 시, 꼭 확인해야 할 사항

✔ 계약서 작성 전 체크리스트
🔎 ① 등기부등본 확인
👉 집이 경매에 넘어가거나 대출이 있는지 확인 필수!
🔎 ② 건물 상태 점검
👉 누수, 곰팡이, 파손된 부분 체크 후 계약서에 명시
🔎 ③ 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
👉 보증보험이 가능한 집인지 미리 확인하면 전세금을 안전하게 보호받을 수 있음

📌 전세 계약 시 ‘전세보증보험’ 가입을 고려하세요!
전세보증보험이란 전세금을 돌려받지 못할 경우, 보증기관이 대신 보전해주는 보험입니다.
✔ 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI), HUG(주택도시보증공사) 등에서 가입 가능
✔ 가입 조건과 보험료는 다를 수 있으므로 사전에 비교해보세요.

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5. 전세 연장 계약서를 작성할 때 주의할 점

1️⃣ 계약서에 연장 기간, 변경된 보증금(있는 경우), 기타 변경 사항을 명확하게 기재해야 합니다.
2️⃣ 보증금이 올랐다면 확정일자를 꼭 새로 받아야 합니다.
3️⃣ 집주인과 세입자가 반드시 함께 계약서에 서명해야 합니다.
4️⃣ 임대차 계약서의 원본과 사본을 각각 한 부씩 보관하는 것이 안전합니다.
5️⃣ 추가 조건(수리 요구, 중도해지 시 위약금 등)은 특약 사항으로 넣을 수 있습니다.

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6. 전세 계약 연장 Q&A

Q1. 묵시적 갱신이 되면 다시 2년을 살아야 하나요?
A. 아닙니다! 묵시적 갱신이 된 경우, 세입자는 언제든 계약을 해지할 수 있습니다.
단, 계약 해지 의사를 밝힌 후 3개월 뒤에 퇴거가 가능하다는 점을 기억하세요.

Q2. 전세 연장 후 집주인이 나가라고 하면 어떻게 하나요?
A. 갱신권을 행사하면 거주를 보장받을 수 있습니다.
✔ 계약갱신청구권을 사용하면 추가 2년 동안 거주 가능
✔ 다만, 집주인이 직접 거주할 경우 거절 가능

Q3. 전세보증금을 올렸는데, 확정일자를 안 받으면 어떻게 되나요?
A. 기존 확정일자는 전세금 인상분을 보장하지 않습니다.
✔ 변경된 보증금에 대한 확정일자를 반드시 새로 받아야 합니다.

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📌 결론: 전세 연장 계약서, 필요할까?

✅ 보증금 변동이 없으면 작성할 필요 없음 (기존 계약서 유지)
✅ 보증금이 줄어든 경우 기존 계약서에 변경 사항을 추가하면 됨
✅ 보증금이 오르면 반드시 변경 계약서를 작성하고 확정일자를 새로 받아야 함

전세 계약은 금액이 크기 때문에 작은 실수도 큰 손해로 이어질 수 있습니다. 계약 연장 시에는 꼼꼼하게 확인하고, 필요한 경우 전세보증보험에도 가입하는 것이 안전한 선택이 될 수 있습니다.

📌 전세 계약 관련 추가 궁금한 사항이 있다면 국토교통부(1599-0001) 또는 한국감정원(1644-2828) 에 문의해보세요!